Загрузить Adobe Flash Player

Недвижимость в Бишкеке обзор на 27 июня 2014

#15926 by Cleric (Местный) в 2014-07-03 17:25:09 , (127 недель) назадTop

       
 
  Сообщений: 17


Недвижимость в Бишкеке обзор на 27 июня 2014

Недвижимость в Бишкеке. (Обзор на 27 июня 2014)
pic

За последнюю неделю два показателя «Центр» и «Микро» продемонстрировали снижение, и лишь показатель «Аламедин» показал рост. Вначале несколько слов о «Центре», снижение которое мы наблюдаем с 46 156$ до 46 025$ ( - 131$) как видите незначительное, как и писал в предыдущих обзорах считаю, что до середины июля или начала августа мы увидим снижение до как минимум 43 625$ (дно рынка отмеченное на 6 июня) с нынешних 46 025$ ( - 2 400$), полагаю средняя цена предложения не сможет долго удерживаться на уровне 46 000$. Считаю вероятным развитие этого сценария в течении ближайших двух недель.

Показатель «Микро» за последнюю неделю снизился даже больше ожидаемого мной уровня цен в 41 300$, в предыдущем обзоре я писал, что покупателям вряд ли стоит ожидать цен ниже 41 000$, но рынок сказал свое веское слово и теперь средняя цена предложения на уровне 40 771$, будет ли дальнейшее снижение цен, честно говоря пока не знаю. Считаю наиболее вероятным два сценария: 1-й сценарий – средняя цена еще одну, две недели будет снижаться до 40 000$, затем до августа месяца будет колебаться от 40 000$ до 41 000$. 2-й сценарий – в течении следующих двух, трех недель цена будет колебаться в узком коридоре цен от нынешних 40 771$ до 41 000$. Если продавцы найдут спрос на данном уровне цен, то потихоньку начнут толкать цену вверх к уровням 41 500$ – 42 000$. Если спроса не будет, то цена может продолжить свое снижение до 40 000$.

Показатель «Аламедин» хоть и пытается штурмовать уровень в 37 200$, вряд ли в ближайшее время сможет оставаться на этом уровне и тем более вряд ли преодолеет его. Как и в предыдущих обзорах ожидаю снижение средней цены по показателю «Аламедин» до уровня в 34 800$ – 34 900$ (уровень цен на начало года). Как видно даже невооруженным глазом из графика, два показателя «Микро» и «Аламедин» с начала года демонстрировали большую степень корреляции между собой, чем по отношению к показателю «Центр». Учитывая этот факт, полагаю, что первоначально средняя цена предложения по «Аламедину» снизится как минимум до 36 267$ (дно рынка отмеченное на 13 июня), а максимум до 35 400$ (за этот год разница между показателем «Микро» и «Аламедин» в среднем была 5 374$), затем снижение до 34 800$ (уровень цен на начало года). В случае непроявления интереса со стороны покупателей к данным уровням цен, возможен откат до 32 700$ ! до начала августа, так как максимальная разница между показателями «Микро» и «Аламедин» с начала года составила 8 060$.
Для тех кто не читал мои первые обзоры ниже я добавил информацию касающуюся методов расчета индекса цен предложения и аргументы в его пользу.
В материале использованы данные НБКР, Госрегистра КР и ИД «Вечерний Бишкек».
В данном материале отражено только мнение автора, данная публикация не может рассматриваться как рекомендация/инвестиционный совет для покупки и/или продажи недвижимости.

Клерик


Что происходит с ценами на жилье в Бишкеке?
Чтобы ответить на этот вопрос требуются цифры, данные, а не мнения, типа: - Цены скоро упадут, рынок недвиги не достиг дна. ИМХО. И вообще нас ожидает вселенский потоп, на этом фоне только идиот будет вкладывать в бетонометры.
Для этого, решил начать высчитывать индекс цен основанный на ценах предложения продавцов. Как вы понимаете, цена предложения – торгуема и может отличаться от конечной цены в среднем на 5 – 10 %, поэтому добавил данные Госрегистра КР по ценам уже проданных квартир. Учитывая неоднородность цен по районам в Бишкеке, рассчитываю цены только в трех районах. Почему? Потому что они самые популярные с точки зрения покупок, да и выборка данных по ним более существенна.

Индекс «Цена предложения на однокомнатную квартиру» рассчитывается на основе цен предложения продавцов недвижимости публикуемых в пятничном издании «Вечернего Бишкека» в разделе «Продаю недвижимость». Для расчета берутся цены только готовых однокомнатных квартир, т.е. цены квартир под самоотделку не учитываются. Также не учитываются все цены по всем районам г. Бишкек, учитываются только квартиры в центре города – показатель «Центр», цены квартир в южных микрорайонах столицы – показатель «Микро» и цены квартир на востоке г. Бишкек, микрорайоны «Аламедин-1», «Городок Энергетиков», «Городок Строителей», «Тунгуч» и «Учкун» - показатель «Аламедин». Все показатели рассчитаны как средняя цена предложения и не включают в себя цены предложения квартир-студий, «гостинок» и «сталинок». Недостаток подобного индекса в том, что он как явствует из названия учитывает только цены предложения, т.е. они не окончательны. Но этот недостаток по большей части нивелируется средней ценой, так что указанные данные более близки к окончательным ценам продаж, чем отдельно взятая цена предложения. Полагаю, что цена индекса отличается от продажной не более чем на 5%. Также я не учитывал цены квартир по сериям, рад бы да не могу, выборка данных станет сразу мизерной и мало соответствующей реальности.

Для более объективной картины представленной нижеприведенным графиком индекса, я добавил показатель – Оплаченный спрос. Показатель «Оплаченный спрос» - это данные представленные Госрегистром КР для удобства сравнения рассчитанный как стоимость гипотетической однокомнатной квартиры в долларах США. Для справки: Госрегистр КР на своем сайте дает среднюю цену за 1 кв.м. квартиры в кыргызских сомах. Я пересчитал цену квадратного метра жилья в Бишкеке вначале как цену за кв.м. в долларах США по официальному курсу НБКР на конец месяца, затем полученный результат умножил на 35 кв.м. (общая площадь однокомнатной квартиры 105 серии). Недостаток данных представленных Госрегистром заключается в самом формате представления данных, они высчитают цену квадратного метра по всему г. Бишкек, как вы понимаете, эти цифры не могут адекватно отражать цены, квадратный метр жилья в Газ городке сильно отличается от квадратного метра в центре столицы.
Но при одновременном использовании, как цены предложения, так и цены уже совершенной сделки мы сможем более объективно судить о происходящих процессах на рынке недвижимости.

Следующий аргумент, почему я использую заявленные цены только из пятничного выпуска «Вечернего Бишкека»? Ответ заключается в следующем: реклама в «Вечерке» стоит денег и в отличии от изданий с бесплатным размещением рекламы заявленные цены более близки к реальным по которым люди готовы продать жилье. Абсурдная ситуация сама по себе, человек продает квартиру стоимостью 40 000$ и 200 сом (менее 4 $) затрат на рекламу так влияет на него, халява кружит голову почище наркотика. Доказать могу только если возьмете в руки Вечерку и любую газету с бесплатным размещением рекламы, в 8 из 10 случаев, одна и та же квартира будет стоить по разному, если в Вечерке то к примеру 41000$, в бесплатной газете, та же квартира, но уже 45000$. Предполагаю, что в случае бесплатных объявлений у продавцов срабатывает мысль: «Раз реклама бесплатная и ничего мне не стоит, то можно дать цену повыше. А вдруг кто-то возьмет и купит не торгуясь?».

Третий аргумент в пользу индекса: «Почему я использую цены предложения однокомнатных квартир?» - Ответ: Однокомнатные квартиры самые ходовые и легко продаваемые, если вы решите, к примеру, продать трехкомнатную квартиру ориентируясь по цене за 1кв. метр однокомнатного жилья, то в 99% случаев будете разочарованы. Цена «однушки» в пересчете на кв.м. будет выше трехкомнатной при условии, что обе квартиры находятся в одном районе, одинаковой серии и примерно в одинаковом состоянии. В ценах однокомнатных квартир присутствует инвестиционный и спекулятивный интерес, их часто покупают для сбережения средств, предпочитая хранить деньги не в банке, а в самом ликвидном типе недвижимости. Для справки: по данным Госрегистра в 2009-2012 гг. около 40% всех сделок по квартирам приходились на однокомнатные.

Отправить сообщеньку

Авторизуйтесь для ответа в теме.

       [1]       

Быстрый переход:

Панель навигации

ПОПУЛЯРНЫЕ РАЗДАЧИ
скачать торрент Ледокол (2016) WEB-DLRip | iTunesскачать торрент Доктор Стрэндж (2016) TS
скачать торрент Ледокол (2016) WEB-DL 1080p | iTunesскачать торрент Дуэлянт (2016) CAMRip
скачать торрент Отряд самоубийц (2016) BDRip 1080p | Расширeнная версия | iTunesскачать торрент Джейсон Борн (2016) HDTV 720p | Чистый звук
скачать торрент Первый мститель: Противостояние (2016) BDRip | IMAX Edition | iTunesскачать торрент Тарзан. Легенда (2016) HDRip | iTunes
скачать торрент Полтора шпиона (2016) BDRip 1080p | Лицензияскачать торрент Джейсон Борн (2016) HDTV 1080p | Чистый звук

Будь с нами!


Наши друзья 



Информация, расположенная на данном сервере, предназначена исключительно для частного использования и не может быть загружена/перенесена на другой компьютер. Ни владелец сайта, ни хостинг-провайдер, ни любые другие физические или юридические лица не могут нести никакой отвественностиза любое использование материалов данного сайта.

© 2012-2016 TRACK.KG.